Urteil des Bundesgerichts 4A_583/2023 vom 12. August 2024
Kommentiert von Rechtsanwalt Carlo Cortesi, Bern
Vorbemerkungen
Bei der Prüfung der Zulässigkeit von Anfangsmietzinsen stützt sich das Bundesgericht entweder auf das Kriterium des übermässigen Nettoertrags oder auf das der orts- und quartierüblichen Mietzinse. Welches Kriterium den Vorrang gegenüber dem anderen geniesst, bestimmt sich nach dem Alter der Liegenschaft bzw. danach, ob eine Liegenschaft als «alt» gilt. Wie aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bereits bekannt ist, wird in dieser Frage nicht bloss an das Baujahr der in Frage stehenden Liegenschaft geknüpft, sondern auch an die Dauer, die seit dem Erwerb der Liegenschaft durch den Vermieter vergangen ist.
In einem ersten Schritt wird die Ausgangslage nochmals kurz rekapituliert.
Ausgangslage
Der Entscheid handelt von einer im Kanton Waadt gelegenen Liegenschaft mit fünf Wohnungen und vier Einzelgaragen. Das Gebäude wurde im Jahr 1960 errichtet. Es gehörte ursprünglich der SI H. AG, deren Aktien die Brüder G. im Jahr 1986 erworben haben. Im Jahr 1998 haben die Brüder G. die Liegenschaft im Rahmen der Liquidation der SI H. AG zu Gesamteigentum zu einem Preis von Fr. 1'000'000.00 privat übernommen. Später haben sie die Liegenschaft an die ihr gehörende beschwerdeführende Gesellschaft, d.h. die Vermieterin, weiterverkauft, die dann im Jahr 2019 den streitgegenständlichen Mietvertrag abgeschlossen hat.
Die beiden Mieter fochten den Anfangsmietzins für die Fünfzimmerwohnung und die Garage an und verlangten im Wesentlichen, der Mietzins sei auf einen tieferen Betrag festzulegen (d.h. auf rund die Hälfte des eigentlich vereinbarten Mietzinses) und die Vermieterin habe den zu viel bezahlten Mietzins zurückzuerstatten. Die Mieter erhielten vor den kantonalen Instanzen im Grundsatz Recht; die Reduktion des beanstandeten Mietzinses fiel weniger tief aus, als es die Mieter verlangten.
Vor Bundesgericht lag der Schwerpunkt auf der Frage, ob die vorliegende Liegenschaft als Altbaute gilt bzw. als «alt» zu qualifizieren ist. Die Frage ist deshalb von grosser Bedeutung, weil sich der Mieter bei älteren Bauten gegen den Willen des Vermieters nicht auf die Nettorendite berufen kann.
Mit der Frage, wann eine Baute als alt gilt, hat sich das Bundesgericht bereits einige Male befasst (vgl. z.B. BGE 147 III 14 E. 4.2; 144 III 514 E. 3.2; Urteile 4A_581/2018, E. 3.1.1; 4A_191/2018, E. 3.1). Der kommentierte Entscheid baut damit auf bereits vorhandener bundesgerichtlicher Rechtsprechung auf und setzt sich nicht erstmals mit dem Begriff der Altbaute bzw. mit der Frage, wann ein Mietobjekt als alt zu qualifizieren ist, auseinander. Dem Entscheid liegt indessen ein durchaus praxisrelevanter Sachverhalt zugrunde, bei welchem die Mietliegenschaft in den letzten 30 Jahren mehreren grundbuchlichen Eigentumsänderungen unterlag, wobei die Entscheidträger hinter den Eigentumsübertragungen stets die gleichen Personen, nämlich die Brüder G., waren. Es handelt sich also nicht um Handänderungen im eigentlichen bzw. alltagsüblichen Sinn.
Im Folgenden werden in einem ersten Schritt die rechtlichen Grundlagen zur Anfechtung des Anfangsmietzinsen bei älteren Bauten dargelegt. In einem zweiten Schritt wird Stellung zu den Erwägungen im vorliegenden Bundesgerichtsentscheid genommen.
Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit / Begriff der Altbaute
Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario) und wenn sie nicht mehr im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR). Der Mieter ist grundsätzlich dafür beweispflichtig, dass der von ihm angefochtene Anfangsmietzins missbräuchlich ist.
Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoertrags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse (BGE 144 III 514 E. 2.1 [=Pra 2019 Nr. 77]). Bei Altliegenschaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die mindestens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514 E. 3 [=Pra 2019 Nr. 77]) – wird diese Hierarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen (zu dieser problembehafteten 30-Jahreregel vgl. SVIT-Kommentar/BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich/Basel/Genf, N 18 ff. zu Vorbemerkungen zu Art. 269-270e OR). Wie erwähnt knüpft der Begriff der Altbaute also sowohl an den Zeitpunkt der Erstellung als auch an die Dauer des Eigentums der in Frage stehenden Liegenschaft an. Weil bei solchen alten Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforderlichen Belege regelmässig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Realitäten unter Umständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von «Altzinsen» an die Vergleichsmiete zugelassen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein «übersetzter» Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Altbauten gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligen. Bei Altliegenschaften kann sich der Vermieter somit auf den Vorrang des Kriteriums der orts- und quartierüblichen Mietzinse berufen, und es ist dem Mieter der Einwand verwehrt, es würde damit ein übersetzter Ertrag erzielt. Umgekehrt steht dem Vermieter einer Altbaute aber der Nachweis offen, dass die vermietete Liegenschaft nach Massgabe des Kriteriums des Nettoertrags keine übermässige Rendite abwirft (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; 140 III 433, E. 3.1; Urteil 4A_400/2017 vom 13. September 2018, E. 2.1 und E. 2.2 m.w.H.; vgl. auch BGE 124 III 310 E. 2b).
Im kantonalen Instanzenzug und schliesslich vor Bundesgericht blieb strittig, ob es sich vorliegend um eine Neu- oder Altbaute handelt und damit, ob das Kriterium der Nettorenditeberechnung oder das der Orts- und Quartierüblichkeit massgebend ist.
Fragliche Erwägungen des Bundesgerichts
Das Urteil des Bundesgerichts 4A_583/2023 wirft aus Vermietersicht einige Fragen auf, insbesondere im Hinblick auf die Definition der Eigentumsdauer und deren Einfluss auf die Einstufung einer Baute als «alt» im mietrechtlichen Sinne. Die Auffassung der Gerichte, dass mehrere – wohl vorwiegend aus gesellschaftsrechtlichen und/oder steuerlichen Überlegungen erfolgte – Eigentumsübertragungen zwischen den Brüder G. und den von ihnen dominierten Gesellschaften als unabhängige Eigentümerwechsel zu werten seien, ist zumindest fragwürdig und benachteiligt Vermieter, insbesondere Betriebe, die familiengeführt sind.
Zwar beurteilten die Gerichte die für die Ertragsberechnung relevanten Angaben betreffend den Erwerb der Liegenschaft im Jahr 2014 als nicht veraltet. Zusätzlich zum Grundstückkaufvertrag war offenbar auch noch ein von der Vermieterin eingereichtes Dokument mit dem Titel „[a]mortissement 2006’’ sowie ein im Jahr 2011 erstelltes Gutachten zur fraglichen Liegenschaft aktenkundig. Ob diese Unterlagen aber wirklich hinreichende Angaben zur Feststellung des investierten Eigenkapitals im Hinblick auf die Nettorenditeberechnungen aufweisen und nicht zu unrealistischen Ergebnissen führen, ergeht nicht aus dem Entscheid. Zumindest kann dies in Frage gestellt werden, nachdem die Liegenschaft mit Baujahr 1960 seit mehr als 30 Jahren ausschliesslich durch die Brüder G., sei es von ihnen selber oder indirekt über von ihnen beherrschte Gesellschaften, gehalten wurde. Vielmehr handelt es sich bei den fraglichen Grundstücksübertragungen um interne Transaktionen, die nur formell den Charakter eines Verkaufs tragen und nicht zu vergleichen sind mit einem Kaufvertrag, wie er mit einem unabhängigen Dritten geschlossen worden wäre.
Insgesamt folgt das Bundesgericht einer zu formellen Betrachtungsweise, welche sich zu stark auf grundbuchliche Änderungen und die rechtliche Unabhängigkeit der beteiligten Rechtssubjekte stützt. Die Brüder G. waren durchgehend die einzigen Entscheidträger über die Liegenschaft. Diese Situation ist nicht zu vergleichen mit dem vom Bundesgericht zitierten Fall im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft durch vertraglich geregelte Erbteilung. Dort ist der Entscheidträger über die Liegenschaft zunächst der Erblasser. Erst anschliessend werden es seine Erben.
Aus dem vorliegenden Entscheid geht nicht hervor, dass jemand anderes als die Brüder G. befugt war, über die Liegenschaft zu bestimmen bzw. zu verfügen. Entsprechend hätte eine Beurteilung mit wirtschaftlichem Augenmerk ergeben müssen, dass kein effektiver Wechsel der Eigentümer stattfand, sondern die Immobilie innerhalb derselben Interessengruppe blieb. Insofern ist die bundesgerichtliche Auslegung des Begriffs «alt» bzw. «Altbaute» zu eng.
Nach hier vertretener Ansicht sollten gerade holding- oder gesellschaftsinterne Geschäfte nicht automatisch zu einem Neubeginn der Eigentumsdauer führen. Eine differenzierte Betrachtung, welche auch die wirtschaftliche Kontinuität der Eigentümerschaft einbezieht, wäre sachgerechter. Das Mietrecht sollte in der vorliegenden Frage nicht allein auf formale Eigentümerwechsel abstellen, sondern auch die Realität, namentlich die wirtschaftlich Berechtigten, hinter solchen Transaktionen prüfen (wie beispielsweise im Steuerrecht, was vorliegend immerhin dazu geführt, dass die zweite Transaktion keine Handänderungssteuern nach sich zog).
Fazit
Der kommentierte Entscheid ist leider ein weiteres Beispiel dafür, wie eine rein formale Betrachtungsweise zu Ergebnissen führen kann, die wirtschaftlich wenig nachvollziehbar sind und Vermieter zu Unrecht benachteiligen. Insbesondere bei gesellschaftsinternen Übertragungen sollte eine differenzierte Betrachtung stattfinden, welche die wirtschaftliche Realität einbezieht. Die rigide Anwendung der ohnehin problematischen 30-Jahres-Regel ohne Berücksichtigung der wirtschaftlichen Kontinuität benachteiligt Vermieter. Die Folgen dieser zu hinterfragenden Rechtsprechung lassen sich wohl kaum vermeiden, da im Zeitpunkt einer Immobilientransaktion andere Überlegungen – wie wirtschaftliche oder steuerliche Aspekte – im Fokus stehen dürften und nicht etwa die Frage, ob möglicherweise Jahre später ein Mieter den Anfangsmietzins anfechten wird.
Der vollständige Kommentar ist unter www.svit.ch/de/mra verfügbar.