Am 1. Januar 2026 treten die vom Parlament im Dezember 2024 beschlossenen Änderungen im Bauvertragsrecht in Kraft. Die Revision des Obligationenrechts (OR) stärkt insbesondere die Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern im Zusammenhang mit Baumängeln, während die Anpassung im Zivilgesetzbuch (ZGB) die Anforderungen an die Ersatzsicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht konkretisiert.
Die Änderungen im Detail:
1. Mindestdauer der Rügefrist:
Nach dem gelten Recht müssen Mängel «sofort nach der Entdeckung» gerügt werden. Mit der Revision des Obligationenrechts wird die Rügefrist beim Kauf von Immobilien und bei der Erstellung von Bauwerken sowohl bei offenen als auch versteckten Mängel auf 60 Tage erweitert. Bei dieser Frist handelt es sich um eine einseitig zwingende Frist, die von den Parteien zwar verlängert, nicht aber verkürzt werden kann (Art. 219a Abs. 1, Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 revOR).
2. Verstärkter Nachbesserungsanspruch:
Die zweite zentrale Neuerung betrifft den zwingenden Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserungen bei Baumängeln. Mit der Revision ist es künftig nicht mehr zulässig diesen Anspruch im Voraus vertraglich einzuschränken oder gänzlich auszuschliessen. Dieser zwingende Anspruch gilt sowohl beim Werkvertragsverhältnis als auch beim Kauf von Grundstücken mit Neubauten, sofern die betreffende Baute entweder noch zu errichten ist oder innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf neu erstellt wurde (Art. 219a Abs. 2 und Art. 368 Abs. 2bis revOR).
3. Sicherheit im Bauhandwerkerpfandrecht:
Die Revision hat auch auf das Bauhandwerkerpfandrecht einen Einfluss. Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem ein Unternehmer zur Sicherung seiner Werklohnforderung ein Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuch eintragen lässt, ist bereits unter dem alten Recht berechtigt, die Löschung dieses Pfandrechts zu verlangen, sofern er für die betreffende Forderung einschliesslich Zinsen eine hinreichende Sicherheit geleistet hat. Welche Anforderungen eine solche Sicherheit erfüllen muss, war bislang im Gesetz nicht geregelt. Die gesetzliche Neuregelung sieht nun vor, dass die Leistung einer Ersatzsicherheit zur Vermeidung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts künftig nicht nur die angemeldete Hauptforderung, sondern auch die Verzugszinsen für eine Dauer von zehn Jahren abdecken muss (Art. 839 Abs. 3 revZGB).
4. Fazit und Ausblick:
Die revidierten Bestimmungen im Bauvertragsrecht sorgen für mehr Rechtssicherheit und stärken die Stellung der Bauherren und Immobilienkäufer. Die (partielle) Teilrevision des Bauvertragsrechts findet erst Anwendung auf Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Wenn ein Werkvertrag noch im Jahr 2025 abgeschlossen und das Werk fertiggestellt wird, das Gebäude aber erst ab dem 1. Januar 2026 als Neubau verkauft wird, unterliegt der Werkvertrag dem bisherigen Recht, während auf den Kaufvertrag bereits das revidierte Obligationenrecht Anwendung findet. Diese Divergenz kann zu widersprüchlichen Gewährleistungs- und Verjährungsregelungen zwischen Werk- und Kaufvertrag führen, weshalb es empfehlenswert ist, Werkverträge bereits jetzt an die neue Rechtslage anzupassen, um spätere Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.