Fehlen eines Anfangsmietzinsformulars. Beweislast der Zustellung. Wann beginnt die relative Verjährungsfrist für die Geltendmachung der Rückforderung. Interessante Erwägungen zur Frage, ob man von einem Mieter in einem Kanton, der die Formularpflicht schon lange kennt, erwarten darf, dass er die Konsequenzen des Fehlens des Formulars kennt und somit von Anfang an wissen muss, dass die Mietzinsfestlegung ohne Formular nichtig ist.
Urteil des Bundesgerichts 4A_302/2021 vom 28. Januar 2022
Der vorliegende Entscheid befasst sich eingehend mit den Rechtsfolgen bei unterbliebener Zustellung des in einigen Kantonen für obligatorisch erklärten amtlichen Formulars zur Mitteilung des Anfangsmietzinses.
Grundlage der Formularpflicht bildet Art. 270 Abs. 2 OR, wonach die Kantone im Falle von Wohnungsmangel für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären können. Zurzeit besteht in den Kantonen Basel-Stadt, Genf, Luzern, Waadt, Zug und Zürich eine uneingeschränkte Formularpflicht. In den Kantonen Neuenburg und Waadt besteht aktuell nur eine teilweise Formularpflicht, d.h. sie gilt nur in einzelnen Gemeinden (Neuenburg) bzw. Bezirken (Waadt) dieser beiden Kantone.
Die vorliegende Streitigkeit beruhte auf einem Mietvertrag vom 23. August 2011, welcher per 1. September 2011 die Vermietung einer 5-Zimmerwohnung in Montreux zum Gegenstand hat. Vertraglich vereinbart war ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 4’100.- zuzüglich Nebenkosten von akonto Fr. 375.- pro Monat.
Ausgangspunkt der Streitigkeit bildete die Frage, ob dem Mieter im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das in Montreux (Waadt) obligatorische Anfangsmietzinsformular ausgehändigt wurde. Die Mieter machten geltend, dass sie erstmals vom Fehlen des Formulars und der damit verbundenen Nichtigkeit des Anfangsmietzinses sowie der entsprechenden Rückzahlungsansprüchen erfahren haben, als sie nach Erhalt einer Mahnung der Vermieterin vom 15. Oktober 2015 wegen ausstehender Mietzinse anwaltliche Hilfe beigezogen haben. Die Vermieterin stellte sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass den Mietern das Formular bereits mit einem Begleitschreiben vom 15. September 2011 zugestellt wurde. Überdies sei eine Rückforderung von zu viel bezahlten Mietzinsen verjährt. Die Mieter dürften aufgrund der langjährigen Verwendung des amtlichen Formulars im Kanton Waadt nicht von der Vermutung der Unkenntnis der Formularpflicht profitieren. In jedem Fall hätten die Mieter spätestens im Jahr 2014 Kenntnis von der obligatorischen Formularanzeige erlangt, da sie damals mit Unterstützung einer (anderen) Rechtsanwältin mit Schreiben vom 4. März 2014 eine Mietzinsreduktion wegen Mängeln am Mietobjekt verlangten und diese Auseinandersetzung später sogar in ein Schlichtungsverfahren mündete, anlässlich welchem am 15. Dezember 2014 zwischen den Parteien ein Vergleich (mit einer vereinbarten Mietzinsreduktion ab 1. September 2014) abgeschlossen wurde.
Am 26. November 2015 klagten die Mieter auf Feststellung der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses und beantragten die gerichtliche Festsetzung des Mietzinses sowie die Rückforderung der zu viel bezahlten Mietzinse in der Höhe von Fr. 217’000.-. Das erstinstanzliche Mietgericht gab den Mietern teilweise recht, indem es den Anfangsmietzins für nichtig erklärte, diesen auf Fr. 1’930.- festsetzte und die Vermieterin zur Rückzahlung der zu viel bezahlten Mietzinse seit Vertragsbeginn bis zur Geltung des gerichtlichen Vergleichs (nicht aber für die Zeit danach) verpflichtete. Das Kantonsgericht des Kantons Waadt bestätigte dieses Urteil. Daraufhin erhob die Vermieterin Beschwerde beim Bundesgericht.
Das Bundesgericht hatte sich im Wesentlichen mit drei Fragen zu beschäftigen:
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Nachweis der Zustellung des amtlichen Formulars bei Abschluss des Mietvertrags;
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Rechtsschutzinteresse des Mieters;
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Verjährung der Rückforderung zu viel bezahlter Mietzinse.
Auf diese drei Themen wird nachstehend eingegangen.
Zu 1. Nachweis der Zustellung des amtlichen Formulars bei Abschluss des Mietvertrags
Vorab hat das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung bestätigt, dass das Fehlen der Mitteilung des Anfangsmietzinses unter Verwendung des amtlichen Formulars nur die Nichtigkeit der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zur Folge hat und nicht zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags führt, was nicht zu kritisieren ist.
Sodann wies das Bundesgericht unter Verweis auf die allgemeine Beweisregel nach Art. 8 ZGB darauf hin, dass der Vermieter die Zustellung des Formulars beweisen muss, wenn diese vom Mieter bestritten wird. Der Beweis des Vermieters wird indessen erleichtert, wenn das Formular im Mietvertrag – dessen Zustellung nachweislich erfolgt ist oder nicht bestritten wird – als Beilage erwähnt wird. Kann der Vermieter in diesem Fall eine Kopie des Formulars vorlegen, so gilt nach allgemeiner Lebenserfahrung die Vermutung, dass der Vermieter das Formular tatsächlich zusammen mit dem Mietvertrag abgeschickt hat (vgl. BGE 142 III 369 E. 4.2.).
Die Hürden sind somit nicht aussergewöhnlich hoch, um in den Genuss einer solchen Vermutung zu kommen. Im vorliegenden Fall fand sich im Mietvertrag aber kein Vermerk, dass das amtliche Formular dem Mietvertrag beigelegt war. Gemäss Vermieterin sei dies den Mietern vielmehr erst mit Begleitschreiben vom 15. September 2015 zugestellt worden. Das Begleitschreiben wurde hingegen nicht mit eingeschriebener Post versendet, sodass bereits dessen Zustellung fraglich bleibt. Auch wurde das Begleitschreiben nicht von denselben Personen unterzeichnet, die das Formular unterzeichnet haben. Weiter hat die Vermieterin angegeben, dass sie das Formular – gemäss ihrer betrieblichen Praxis – zuerst von den Mietern unterzeichnen lässt, bevor sie das Formular selber unterschreibt. Vorliegend war das fragliche Formular jedoch entgegen den geschäftlichen Gepflogenheiten der Vermieterin gerade nicht von den Mietern, sondern nur von ihr unterzeichnet.
Der Beweis für die Zustellung des amtlichen Formulars gelang der Vermieterin folglich nicht. Unter den gegebenen Umständen erscheint es korrekt, wenn das Bundesgericht davon ausging, dass das Formular den Mietern bei Vertragsabschluss nicht zugestellt wurde.
Als Vermieter empfiehlt es sich somit, beim Abschluss eines Mietvertrags mit Formularpflicht stets dafür zu sorgen, dass das Formular im Mietvertrag (und noch besser: zusätzlich auch im Begleitschreiben zum Mietvertrag) explizit als Beilage erwähnt wird und dass die Mietvertragsunterlagen per Einschreiben an die Mieter versendet werden. Der vorsichtige Vermieter wird zudem sicherstellen, dass der Mieter in der Folge nicht nur auf dem Mietvertrag, sondern auch auf dem amtlichen Formular seine Unterschrift leistet. Von der geführten Korrespondenz ist sodann selbstverständlich eine Kopie aufzubewahren, damit diese im Gerichtsfall bei entsprechendem Bedarf uneingeschränkt vorgelegt werden kann.
Zu 2. Rechtsschutzinteresse des Mieters
In Bezug auf das Rechtsschutzinteresse des Mieters bei Geltendmachung der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses unterscheidet das Bundesgericht danach, ob das Mietverhältnis noch andauert oder bereits beendet ist.
Bei fortbestehenden Mietverhältnissen kann sich der Mieter nach bestätigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 146 III 82 E. 3.5 m.w.H.) – unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs – immer auf Formfehler im Zusammenhang mit dem amtlichen Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses berufen. Bei beendeten Mietverhältnissen fehlt dem Mieter hingegen das Rechtsschutzinteresse, wenn die von ihm geltend gemachten Rückforderungsansprüche bereits verjährt sind.
Weil das Mietverhältnis im vorliegenden Fall weder gekündigt geschweige denn beendigt war, hat das Bundesgericht das Rechtsschutzinteresse des Mieters ohne Weiteres bejaht, was zu keinen Kommentaren Anlass gibt.
Zu 3. Verjährung der Rückforderung zu viel bezahlter Mietzinse
Wie das Bundesgericht in früheren Entscheiden bereits bestätigt hat, gelten für die Rückforderung von zu viel bezahlten Mietzinsen im Falle eines ungültigen Anfangsmietzinses die Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung. Danach verjährt der Bereicherungsanspruchs nach Art. 67 Abs. 1 OR mit Ablauf von drei Jahren (bzw. vorliegend nach Ablauf eines Jahrs zufolge Übergangsrecht) nachdem der Betroffene Kenntnis von einem Anspruch erhalten hat, spätestens aber mit Ablauf von zehn Jahren seit Entstehung des Anspruchs.
Das Bundesgericht stellte im vorliegenden Fall nochmals klar, dass der Beginn der relativen Verjährungsfrist die tatsächliche Kenntnis des Anspruchs voraussetzt und daher nicht der Zeitpunkt massgebend ist, in dem der Mieter nach den Umständen gebotenen Sorgfalt von seinen Rechten hätte wissen können. Für Fälle, bei denen es dem Vermieter – wie vorliegend – nicht gelingt, den Nachweis für die Zustellung des obligatorischen Formulars an den Mieter zu erbringen, liegt eine tatsächliche Kenntnis erst vor, wenn der Mieter darum weiss, dass das Fehlen des Formulars die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses zur Folge hat. Dies hat das Bundesgericht in seinem Leitentscheid BGE 140 III 583 so entschieden. Diese Rechtsprechung bringt den Vermieter nicht selten in Beweisschwierigkeiten. Ob der Mieter um seine Rechte weiss oder nicht, stellt regelmässig eine innere Tatsache dar, die von aussen und somit auch vom Vermieter schwierig zu belegen ist. Immerhin hat das Bundesgericht daraufhin im Entscheid BGE 146 III 82 festgehalten, man könne sich zurecht fragen, ob die vermutete Unkenntnis des Mieters über die Formularpflicht und die Folgen der Nichteinhaltung heutzutage noch gerechtfertigt sei, da das amtliche Formular im Kanton Waadt seit mehr als 25 Jahren obligatorisch sei, die Formularpflicht vom Bundesgericht in mehreren publizierten Urteilen wiederholt in Erinnerung gerufen worden sei und es möglich sei, sich durch einfache Internetrecherche über diesen Punkt zu informieren. Diese Überlegungen sind in der Lehre auf Kritik gestossen. Im kommentierten Entscheid konkretisierte das Bundesgericht nun, dass stets unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände zu prüfen ist, ob der Mieter von der Vermutung der Unkenntnis profitieren darf. Dies wäre insbesondere dann nicht der Fall, wenn der Mieter über spezifische Kenntnisse im Mietrecht verfügt, wenn ihm das Formular bereits in einem anderen Mietverhältnis zugestellt wurde oder wenn er die Formularpflicht schon aus früheren Verfahren kennt. Wünschenswert wäre, wenn das Bundesgericht bei der Prüfung der Vermutung der Rechtsunkenntnis auch die Dauer der Formularpflicht inskünftig berücksichtigen wird. Eine Rechtsunkenntnis soll beim Mieter nicht leichtfertig vermutet werden, wenn die Formularpflicht im betreffenden Kanton bereits jahrzehntelange Geltung (wie 25 Jahre im Kanton Waadt) hat.
Im vorliegenden Fall sprachen die Mieter gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen niederländisch und waren bei der Schlichtungsverhandlung vom 15. Dezember 2014 auf einen Dolmetscher angewiesen. Sie hätten sich daher laut Bundesgericht nicht mittels einfacher Internetrecherche über die Formularpflicht informieren können. Weiter hielt es das Bundesgericht für unwahrscheinlich, dass den Mietern die Formularpflicht bereits aus der früheren Streitigkeit im Zusammenhang mit den Mängeln am Mietobjekt bekannt war. Das Bundesgericht schloss sich diesbezüglich der Argumentation der Vorinstanz an. So kann nicht davon ausgegangen werden kann, dass bereits die erste Anwältin die Mieter über das Fehlen des amtlichen Formulars orientiert hätte, da sich Anwälte gewöhnlich auf die Prüfung der Streitsache, für welche sie beauftragt werden, konzentrieren. Die erste Anwältin hatte sich mit einer Mängelthematik zu beschäftigen. Wenn damals auch schon die Nichteinhaltung der Formularpflicht thematisiert worden wäre, hätten die Mieter dem abgeschlossenen Vergleich im Dezember 2014 nicht zugestimmt. Auf die Frage, ob die Mieter anderweitig über spezifische Kenntnisse im Mietrecht verfügten, wird im kommentierten Urteil leider nicht eingegangen (wohlmöglich mangels entsprechender Behauptungen der Vermieterin).
Die Argumentation der Vorinstanzen sowie des Bundesgerichts sind grundsätzlich nachvollziehbar. Um Probleme im Zusammenhang mit der Formularpflicht möglichst gar nicht erst entstehen zu lassen, empfiehlt es sich für den Vermieter insbesondere, das amtliche Formular ausdrücklich als Vertragsbestandteil in den
Mietvertrag zu integrieren. Auch wenn die Vermieterin im vorliegenden Fall unterlegen hat (was nach hier vertretener Auffassung primär auf Beweisprobleme zurückzuführen ist), ist zumindest erfreulich, dass das
Bundesgericht dem Vermieter weiterhin Möglichkeiten einräumt, um sich gegen die vermutete Rechtsunkenntnis des Mieters zur Wehr zu setzen. Vermieter in vergleichbaren Situationen werden zukünftig motiviert sein, sämtliche Tatsachen oder Umstände geltend zu machen, wonach der Mieter über spezifische Kenntnisse im Mietrecht verfügt oder bereits Erfahrungen im Zusammenhang mit der Formularpflicht gemacht hat. Gelingt es dem Vermieter, entsprechende Darlegungen zu machen, werden seine Chancen steigen, um Rückforderungsansprüche durch Verjährungseinrede erfolgreich zum Untergang zu bringen.