Urteil des Bundesgerichts 4A_284/2024 vom 17. Dezember 2024

Kommentiert von Rechtsanwalt Carlo Cortesi, Bern

Vorbemerkungen

Im Urteil 4A_284/2024 vom 17. Dezember 2024 befasste sich das Bundesgericht mit der Kündigung eines Mietverhältnisses nach Art. 257f Abs. 3 OR wegen erheblicher Störungen durch den mit der Mieterin im selben Haushalt lebenden Sohn. Die Belästigungen und Sachbeschädigungen durch den Sohn ereigneten sich insbesondere in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen der Liegenschaft wie im Treppenhaus und im Eingangsbereich des Gebäudes. Trotz wiederholter Abmahnungen seitens der Verwaltung hielt dieser Zustand über Jahre hinweg an. Die Vorinstanz hatte diese Vorkommnisse zwar festgestellt, beurteilte sie jedoch als nicht ausreichend schwerwiegend oder als der Mieterin nicht zurechenbar. Das Bundesgericht widersprach dieser Auffassung und hielt fest, dass solche Störungen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen die Wohnqualität anderer Mieter erheblich beeinträchtigen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin unzumutbar machen können. Damit rechtfertigte es die Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR.

Nachfolgend wird in einem ersten Schritt auf die rechtlichen Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR eingegangen. In einem zweiten erfolgt eine Auseinandersetzung mit der Beurteilung der Kündigungsvoraussetzungen durch die Genfer Vorinstanz sowie das Bundesgericht. In einem dritten Schritt werden die praktischen Auswirkungen des vorliegenden Entscheids aufgezeigt.

Kündigungsvoraussetzungen nach Art. 257f Abs. 3 OR

Nach Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiterverletzt, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. 

Wie das Bundesgericht auch im vorliegenden Entscheid aufgezeigt hat, setzt die Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR das kumulative Vorliegen der folgenden fünf Voraussetzungen voraus (vgl. Ziff. 6 oben):

1. Eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme; dabei muss die Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt, zum vertragsmässigen Gebrauch und zur Rücksichtnahme eine gewisse Schwere aufweisen, wobei die Schwere der Verletzungen der Mieterpflichtigen auch in einer ständigen Wiederholung von kleineren Pflichtverletzungen bestehen kann (SVIT-Kommentar/DANIEL REUDET, Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich/Basel/Genf, N 37 und N 42 zu Art. 257f OR).  
2. Eine schriftliche Abmahnung durch den Vermieter;
3. Das fortdauernde Verhalten des Mieters, trotz Abmahnung seine Pflicht im Zusammenhang mit dem beanstandeten Verhalten nicht zu erfüllen;
4. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter;
5. Die Einhaltung einer Kündigungsfrist von dreissig Tagen auf das Ende eines Monats.

Typische Gründe für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR stellen – bei Wiederholung trotz Abmahnung – übermässiger Lärm und die Missachtung der Regeln zur Nutzung von gemeinschaftlichen Räumlichkeiten dar (BGE 136 III 65 E. 2.5; Urteil des BGer 4A_44/2014 vom 17. März 2014 E. 2.1). Der vorliegende Entscheid stellt ein weiteres Beispiel dar, welches in diese Kategorien fällt. Auf die Erwägungen der Vorinstanz sowie des Bundesgerichts wird im Folgenden eingegangen.

Erwägungen der Vorinstanz sowie des Bundesgerichts

Die Vorinstanz verneinte die Wirksamkeit der in Frage stehenden Kündigung im Wesentlichen mit der Begründung, dass die Schwere der Pflichtverletzungen nicht gegeben und das Verhalten des Sohnes der Mieterin nicht ohne Weiteres zurechenbar und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin folglich zumutbar sei. Diese Einschätzung verkennt jedoch die tatsächlichen sowie rechtlichen Gegebenheiten in mehrfacher Hinsicht:

1. Unzureichende Würdigung der Beweise

Die Vorinstanz hat zahlreiche und detaillierte Beweise – darunter Zeugenaussagen des Hauswarts, polizeiliche Berichte und Sicherheitsrapporte – nicht ausreichend berücksichtigt. Diese Beweise belegten, dass der Sohn der Mieterin wiederholt und schwerwiegend gegen die Hausordnung verstiess und die Nachbarn über Jahre massiv belästigte. Es ist nicht nachvollziehbar, dass die Vorinstanz beispielsweise den Bericht des Hauswarts vom 22. Mai 2020 ignorierte. Darin dokumentierte dieser über Jahre hinweg Vandalenakte wie Beschädigung der Garage durch Graffiti, Urin in Treppenhäusern, mutwillig zerstörte Glühbirnen und den Missbrauch von Feuerlöschern. Trotz polizeilicher Einsätze und täglicher Beschwerden anderer Mieter hat die Vorinstanz diesen Bericht unerklärlicherweise nicht entsprechend berücksichtigt. Sodann räumte die Mieterin selbst ein, dass ihr Sohn 2019 «verschiedene kündigungsrelevante Vorfälle» verursachte. Die Installation von Kameras und die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes durch die Vermieterin sind bezeichnend hierfür und unterstreichen die Schwere der Lage.

Das Bundesgericht rügte die Beweiswürdigung der Vorinstanz zurecht als willkürlich und stellte klar, dass der Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt wurde.

2. Zurechenbarkeit des Verhaltens des Sohns der Mieterin

Die Mieterin trägt nicht nur die Verantwortung für ihr eigenes Verhalten, sondern auch für das Verhalten von Personen, die mit ihr die Wohnung bewohnen oder von ihr in die Liegenschaft aufgenommen wurden. Dies erkannte das Bundesgericht zurecht, indem es das Verhalten des Sohns der Mieterin, welcher im Zusammenhang mit den dokumentierten wiederholten Belästigungen eine Schlüsselrolle einnimmt, zurechnet. Ob dabei jede einzelne Störung letztes Endes vom Sohn ausging, spielte richtigerweise keine Rolle. Entscheidend ist vielmehr, dass nur der Sohn die Schlüssel zu den Gemeinschaftsräumen besass, in denen die Schäden stattfanden. Damit ermöglichte er erst die Zugänge für die gesamte Gruppe, weshalb sein Verhalten ursächlich für die sich immer mehr zuspitzende Situation war. Dass die Vermieterin für ein solches Verhalten des mit ihr im gleichen Haushalt lebenden Sohns mietrechtlich zur Verantwortung zu ziehen ist, leuchtet absolut ein.

3. Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses

Die Vorinstanz unterschätzte die Intensität und Dauer der Störungen. Es handelt sich vorliegend nicht um einmalige, bagatellartige Vorfälle, sondern um ein langjähriges, fortdauerndes Fehlverhalten mit Sachbeschädigungen, aggressivem Verhalten und massiver Beeinträchtigung anderer Hausbewohner im gemeinschaftlich genutzten Bereich, was insbesondere durch detaillierte Angaben von Dritten belegt ist. Dass unter diesen Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin unzumutbar war, liegt auf der Hand und wurde vom Bundesgericht zu Recht bestätigt. Das Bundesgericht wies in einer Nebenbemerkung – mit guten Gründen – sogar darauf hin, dass die vom Sohn begangenen Delikte gemäss Strafbefehl (u. a. Sachbeschädigung, Hausfriedensbruch) allenfalls bereits eine fristlose Kündigung nach Art. 257f Abs. 4 OR hätten rechtfertigen können.

Praktische Auswirkungen

Aus dem kommentierten Entscheid ergeben sich einige praktische Hinweise für Vermieter im Umgang mit Störungen im Mietverhältnis:

1.         Dritte als Störer: Das Urteil stellt klar, dass auch das Verhalten von nicht-mietvertraglich gebundenen Personen – wie etwa Kindern der Mieterin – eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR rechtfertigen kann. Entscheidend ist nicht, wer die Störung verursacht, sondern ob der Mieter die Pflichtverletzungen duldet oder nicht wirksam unterbindet.

2.         Dokumentationspflicht: Vermieter müssen die Pflichtverletzungen in solchen Fällen sorgfältig dokumentieren. Ebenso wichtig ist eine schriftliche Abmahnung, mit welcher der Mieter zur Beseitigung der Störungen unter expliziter Kündigungsandrohung aufgefordert wird. Nur so lässt sich eine spätere Kündigung rechtlich absichern.

3.         Rechtzeitiges Handeln: Indem vorliegend acht Jahre bis zum Bundesgerichtsurteil vergingen, verdeutlicht der Entscheid die Notwendigkeit, frühzeitig und konsequent gegen schwerwiegende Störungen vorzugehen. Verzögertes bzw. nicht konsequentes Handeln (wie vorliegend die der Mieterin vor der Schlichtungsbehörde eingeräumte «Bewährungsfrist») kann zur Verfestigung des problematischen Zustands führen und erschwert die Durchsetzung der Kündigung. Bei zu langem Zuwarten zwischen dem Anhalten der Pflichtverletzung(en) nach der erfolgten Abmahnung und dem Aussprechen der Kündigung droht überdies die Verwirkung des ausserordentlichen Kündigungsrechts.

Für Vermieter bedeutet der Entscheid insgesamt eine Stärkung ihrer Position, setzt aber gleichzeitig eine sorgfältige Beweissicherung und ein konsequentes Vorgehen voraus.

Fazit

Im Ergebnis ist der Entscheid des Bundesgerichts 4A_284/2024 richtig und nicht zu beanstanden. Er enthält eine wichtige Klarstellung dahingehend, dass auch das Verhalten von Nicht-Vertragsparteien (wie hier der Sohn der Mieterin) eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR rechtfertigen kann, sofern der Mieter die Pflichtverletzungen nicht verhindert. Vermieter sind weiterhin gut beraten, Pflichtverletzungen sorgfältig zu dokumentieren und diese dem säumigen Mieter unter expliziter Kündigungsandrohung schriftlich und per Einschreiben anzuzeigen. Der Fall verdeutlicht zudem, wie lange sich Verfahren hinziehen können, bis ein rechtskräftiges Urteil den Vermieter schützt (und ihm damit eine Grundlage für eine Exmission verleiht). Als problematisch erwies sich im vorliegenden Fall wohl, dass der Mieterin in der ersten Schlichtungsverhandlung eine Bewährungsfrist eingeräumt wurde – eine Massnahme, die den Konflikt weiter in die Länge zog und letztlich keine Besserung brachte.

Der vollständige Kommentar ist unter www.svit.ch/de/mra verfügbar.