Im kommentierten Entscheid geht es um eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR durch den Vermieter. Der Kündigungsgrund lag darin, dass sich der Mieter mehrmals und auch nach schriftlicher Kündigungsandrohung geweigert hat, seine Haftpflichtversicherung bzw. eine Bescheinigung über den Abschluss einer Haftpflichtversicherung der Verwaltung des Vermieters bekannt zu geben.  

Grund für das Verlangen nach der Bekanntgabe der Haftpflichtversicherung war offenbar eine Überschwemmung in der dem Mieter seit 1. Juni 1992 vermieteten Wohnung in Meyrin (GE) sowie der darunter liegenden Wohnung des Nachbarn des Mieters. Die Verwaltung ging davon aus, dass der Geschirrspüler des Mieters ursächlich für den Wasserschaden war, was vom Mieter bestritten wurde. Dieser machte vor Gericht insbesondere geltend, Angst vor einer Schadensmeldung an die Haftpflichtversicherung durch die Verwaltung gehabt zu haben, wenn er dieser seine Police mitgeteilt hätte. Deshalb habe er sich geweigert, der Verwaltung seine Haftpflichtversicherungspolice bekannt zu geben. Ob der Mieter überhaupt eine entsprechende Haftpflichtversicherung abgeschlossen hatte, wurde von diesem während des gesamten Verfahrens nicht belegt. 

Nachdem die beiden unterinstanzlichen Gerichte jeweils von einer gültigen ausserordentlichen Kündigung ausgingen, hatte das Bundesgericht die Frage nach der Gültigkeit der Kündigung erneut zu prüfen. Das Bundesgericht prüfte im Wesentlichen die folgenden fünf kumulativ geforderten Voraussetzungen nach Art. 257f Abs. 3 OR: 

1. Verletzung einer dem Mieter obliegenden Sorgfaltspflicht; 

2. Vorgängige schriftliche Abmahnung durch den Vermieter; 

3. Fortdauernde Pflichtverletzung des Mieters, welche der vom Vermieter reklamierten Verletzung entspricht; 

4. Unzumutbarkeit der Weiterführung des Vertrags für den Vermieter und 

5. Einhaltung einer dreissigtägigen Kündigungsfrist auf das Ende eines Monats. 

Vor Bundesgericht war hauptsächlich strittig, ob die 1. und 4. Voraussetzung erfüllt waren.  

Betreffend die 1. Voraussetzung war nicht etwa zu beurteilen, ob die Unterlassung der Mitteilung der Haftpflichtversicherung eine Vertragsverletzung darstellt, sondern ob diese eine hinreichende Schwere aufwies. Über diese Frage hatte das Bundesgericht bislang noch nicht zu entscheiden. Diesbezüglich wurde im kommentierten Entscheid schlüssig dargelegt, dass die fragliche Pflichtverletzung den Vermieter einem erheblichen Insolvenzrisiko aussetzt. Wenn nun in der Lehre allgemein anerkannt ist, dass (bereits) die Verletzung der Pflicht zur Leistung von Sicherheiten nach Art. 257e OR eine schwere Vertragsverletzung darstellt, muss dies – im Sinne der bundesgerichtlichen Überlegungen – umso mehr für Fälle wie den Vorliegenden gelten. Betont werden kann an dieser Stelle nochmals der bundesgerichtliche Hinweis, dass die Versicherungssumme regelmässig weitaus höhere Schäden abzudecken vermag als die maximale Sicherheit, welche der Vermieter vom Mieter bei Wohnräumen gestützt auf Art. 257e Abs. 2 OR, d.h. höchstens drei Mietzinse, verlangen kann. Wenn Letzteres als schwere Vertragsverletzung beurteilt wird, muss dies auch bei pflichtwidrig unterlassener Mitteilung der Haftpflichtversicherung der Fall sein.  

Auch die Überlegungen des Bundesgerichts betreffend die 4. Voraussetzung sind richtig. So ist eine vom Mieter gegenüber dem Vermieter verweigerte Offenlegung der Bedingungen der Untermiete durchaus vergleichbar mit der vorliegend beurteilten Situation, in welcher es ein Mieter bewusst und wiederholt unterlässt, dem Vermieter seine Haftpflichtversicherung mitzuteilen. In beiden Fällen begeht der Mieter eine Pflichtverletzung und setzt den Vermieter kaum abschätzbaren Risiken und Nachteilen aus. Dadurch kann das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien erheblich erschüttert werden. Ob in solchen Fällen stets von einer unzumutbaren Situation auszugehen ist, darf aber nicht pauschalisiert werden. Dies bedarf immer einer einzelfallgerechten Beurteilung. Zu berücksichtigten sind demnach stets sämtliche Umstände. Im vorliegenden Fall bejahte das Bundesgericht, insbesondere aufgrund der beharrlichen Verweigerung des Mieters, die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. 

Bemerkenswert ist, dass im Rahmen der Prüfung der Unzumutbarkeit zurecht nicht auf die zeitlichen Umstände zwischen Kündigungsandrohung (3. Juli 2018) und Kündigung (25. Juli 2018) eingegangen wurde. In der Regel bildet nämlich die Zeitspanne zwischen der Kündigungsandrohung und der Kündigung ein gewichtiges Kriterium bei der Beurteilung der Frage nach der Unzumutbarkeit. Im kommentierten Entscheid wurde dieses Kriterium jedoch weder für noch gegen das Vorliegen einer unzumutbaren Situation für den Vermieter erörtert. Dies (wohl) aus folgendem Grund: Nachdem der Vermieter dem Mieter mit Schreiben vom 3. Juli 2018 die Kündigung androhte, war er berechtigt, einige Tage auf eine allfällige Reaktion des Mieters zu warten. Eine solche blieb indessen aus, worauf das Mietverhältnis anschliessend am 25. Juli 2018 gekündigt wurde. Demnach erfolgte die Kündigung zwar nicht sofort nach Ausbleiben des verlangten Versicherungsnachweises, nach hier vertretener Auffassung jedoch noch innert nützlicher Frist, sodass richtigerweise keine Diskussion über die Frage geführt wurde, ob der Vermieter zu lange mit dem Aussprechen der Kündigung zugewartet hat. Das Kriterium der Unzumutbarkeit wäre damit auch unter diesem (im Entscheid nicht thematisierten) Aspekt als erfüllt zu betrachten.  

Im Ergebnis erachtete das Bundesgericht die Voraussetzungen nach Art. 257f Abs. 3 OR allesamt als erfüllt und bestätigte die Gültigkeit der Kündigung. 

Aus Vermietersicht ist der kommentierte Entscheid erfreulich. Er bietet Vermietern eine solide Grundlage für ähnlich gelagerte Fälle, in denen sich der Mieter konsequent und pflichtwidrig weigert, dem Vermieter bzw. dessen Verwaltung seine Haftpflichtversicherung bekannt zu geben. Es wird an dieser Stelle in Erinnerung gerufen, dass für den Mieter keine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung bzw. zu deren Bekanntgabe an den Vermieter besteht. Die hier diskutierte ausserordentliche Kündigung kommt daher nur bei Fällen in Frage, wo der Mieter eine entsprechende vertragliche Pflicht hat, seine Haftpflichtversicherung dem Vermieter mitzuteilen.  

Der Vermieter ist dahingehend zu beraten, dass er nach Abschluss des Mietvertrages prüfen sollte, ob der Mieter einer (allenfalls) vereinbarten Pflicht zur Mitteilung seiner Haftpflichtversicherung nachgekommen ist. Sollte dies nicht zutreffen, ist der Mieter entsprechend abzumahnen und zur Bekanntgabe aufzufordern, nötigenfalls unter Kündigungsandrohung. Entscheidet sich ein Vermieter, nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen, sollte er sich bewusst sein, dass er die Beweislast für die Erfüllung der Voraussetzungen nach Art. 257f Abs. 3 OR trägt. Gerade im Zusammenhang mit der Abmahnung ist empfehlenswert, dass der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist ansetzt, innert welcher dieser seine Haftpflichtversicherung mitzuteilen hat. Auf diese Weise wird dem Vermieter in einem allfälligen späteren Verfahren nicht nur der Beweis erleichtert, dass die Abmahnung tatsächlich erfolgt ist, sondern auch, dass die Pflichtverletzung des Mieters bei unbenutztem Fristablauf bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vorgelegen resp. fortgedauert hat. Wichtig ist dabei jedoch, dass die anschliessende Kündigung möglichst umgehend nach dem unbenutzten Fristablauf ausgesprochen wird. Wartet der Vermieter zu lange mit der Kündigung zu, riskiert er einerseits, dass der Mieter Gelegenheit erhält, die Pflichtverletzung zu beseitigen, sodass das ausserordentliche Kündigungsrecht verwirkt. Andererseits steigt mit zunehmendem Zeitablauf die Wahrscheinlichkeit, dass keine unzumutbare Situation mehr vorliegt, womit eine dennoch ausgesprochene Kündigung gegebenenfalls nicht mehr gültig wäre.

Unter Beachtung dieser Stolpersteine steht dem Vermieter insgesamt ein effektives Druckmittel zur Verfügung, um gegen renitente Mieter vorzugehen, welche ihren vertraglichen Pflichten zur Bekanntgabe ihrer Haftpflichtversicherung nicht nachkommen wollen. 

Zusammenfassend verdient der kommentierte Entscheid nach hier vertretener Meinung volle Zustimmung. Er ist in keiner Weise zu beanstanden.