Schliessen die Parteien einen neuen Mietvertrag ab, so ist die Kündigungssperrfrist aus dem vorausgehenden und durch neuen Mietvertrag aufgehobenen Mietverhältnis auf das neue Mietverhältnis nicht anwendbar.
Urteil des Bundesgerichts 4A_488/2018 vom 20. Februar 2019
Im vorliegenden Entscheid hatte das Bundesgericht einzig zu beurteilen, ob die beiden vor der Schlichtungsbehörde abgeschlossenen Vergleiche bzw. die aussergerichtliche Einigung mit dem gekündigten dritten Mietvertrag vom 10./17. November 2015 zusammenhängen und die Kündigung des Vermieters vom 19. April 2016 damit während der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR oder nach Art. 271a Abs. 2 OR erfolgte, oder ob die Vergleiche (respektive die aussergerichtliche Einigung) mit den zwischenzeitlich aufgehobenen Verträgen zusammenhängen.
Es stellte sich mithin die Rechtsfrage, ob die Kündigungssperrfrist aus einem vorausgehenden und durch neuen Mietvertrag aufgehobenen Mietverhältnis auf das neue Mietverhältnis anwendbar ist. Dies hatte das Bundesgericht, soweit ersichtlich, bislang noch nicht entscheiden müssen.
Das Bundesgericht erwog mit überzeugender Begründung, dass der streitgegenständlichen Kündigung keine Sperrfristen entgegenstehen, weil mit den beiden gerichtlichen Vergleichen und der aussergerichtlichen Einigung Unstimmigkeiten aus einem früheren Mietverhältnis gütlich beigelegt wurden. Das Bundesgericht hielt zutreffend dafür, dass die Mieterin die Möglichkeit gehabt hätte, das frühere Mietverhältnis auf sie (alleine) zu übertragen. Mit Ziff. 5 des gekündigten dritten Mietvertrages vom 10./17. November 2015 hatte sie sich bewusst einverstanden erklärt, dass der eben erwähnte neue Mietvertrag den Mietvertrag vom 11. September 2000, gemäss welchem ursprünglich die Mieterin und ihr damaliger Ehemann als Mieterschaft aufgeführt sind, ersetzt. Hätte sie lediglich die Vertragsübernahme gewollt, hätte sie dies ohne weiteres verlangen können. Dies hat sie jedoch nachweislich nicht getan, sondern sich bewusst für die Eingehung eines neuen Mietvertrages und damit für die Beendigung des alten Vertrages vom 11. September 2000 entschieden. Zudem wäre es der Mieterin auch freigestanden, nichts an der vertraglichen Situation zu ändern und zusammen mit ihrem (Ex-)Mann Mieterin zu bleiben.
Das Bundesgericht hält zu Recht fest, dass aufgrund der erwähnten vertraglichen Ziffer erstellt ist, ,,dass die Parteien das alte Mietverhältnis beenden und ein neues begründen wollten.‘‘ Mit dem Bundesgericht ist darauf hinzuweisen, dass es ,,in der Autonomie der Parteien [liegt], ob man im Falle des Ausscheidens eines von mehreren Wohnungsmietern entweder mittels Vertragsübernahme den bestehenden Vertrag auf den verbleibenden Mieter alleine weiter laufen lasse oder einen neuen Mietvertrag abschliesse und damit ein neues Mietverhältnis begründe.‘‘
Demzufolge lagen im beurteilten Fall verschiedene Mietverhältnisse mit unterschiedlichen rechtlichen Schicksalen vor. Vor dem Hintergrund der bewussten Ablehnung einer Vertragsübernahme darf zudem keine Rolle spielen, ob der neue Mietvertrag Parallelen zum alten Mietvertrag (namentlich gleiches Mietobjekt, gleiche sich im Streit befindenden Personen etc.) aufweist. Mit Abschluss eines neuen Mietvertrags wurde ein anderes, d.h. vom alten Mietvertrag verschiedenes Mietverhältnis begründet. Dieses neue Mietverhältnis hängt folglich nicht mit den durchgeführten Schlichtungsverfahren sowie der aussergerichtlich geschlossenen Vereinbarung zusammen, weshalb die Sperrfristenregelungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR oder nach Art. 271a Abs. 2 OR nicht anwendbar sind. Die Kündigung wurde daher vom Bundesgericht für gültig erklärt. Der kommentierte Entscheid ist weder in seiner Begründung noch im Ergebnis zu beanstanden.
Der kommentierte Entscheid ist erfreulich, weil der Anwendungsbereich der im Interesse des Mieters liegenden Sperrfristenregelungen nicht noch zusätzlich erweitert wird. Der Vermieter wird in Zukunft mit Blick auf die Anwendung der Sperrfristenregelungen besser beraten sein, einen Parteiwechsel durch Abschluss eines neuen Vertrages und damit neuen Mietverhältnisses einzugehen anstatt die Übertragung des ursprünglichen Mietverhältnisses auf den Namen der verbleibenden Mieter zu verlangen. Einschränkend sei darauf hingewiesen, dass im Falle eines neuen Vertragsabschlusses dem neuen Mieter natürlich die Möglichkeit offen steht, den Anfangsmietzins anzufechten. Der kommentierte Entscheid führt vor Augen, dass Vermieter sich im Voraus genau überlegen müssen, wie ein angestrebter Parteiwechsel umgesetzt wird, sei es in der Form der Übertragung des ursprünglichen Mietverhältnisses auf den alleinigen Namen des verbleibenden Mieters oder in der Form der Aufhebung und dem Neuabschluss eines Mietvertrages. Dies gilt selbstverständlich umso mehr, wenn sich – wie im vorliegenden Fall – zwischen Vermieter und Mieter bereits Streitigkeiten anbahnen.